Pajak Menambah Harga Rumah

Jangan kaget kalau harga rumah yang tengah Anda beli harganya lebih besar dari harga dibrosur atau yang ditawarkan. Ini karena Anda masih harus membayar sejumlah biaya ikutan lainnya termasuk BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Anda yang menerima warisan dari orang tua juga jangan kira bisa merdeka dari persoalan pajak yang satu ini.

Bapak Sitompul berniat membeli rumah seken milik tetangganya dengan harga Rp450 juta. Pada saat pembayaran, dia kaget kok harganya bertambah menjadi Rp470 juta. Dari mana datangnya yang Rp20 juta itu? Ternyata dari BPHTB, yang besarnya 5 persen dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi NPOP tidak kena pajak (NPOPTKP).

Apa dan bagaimana sebenarnya BPHTB ini? Berikut wawancara dengan Sadli Siregar, senior manager finance and tax PT Sun Life Financial Indonesia yang juga staf pengajar pajak di International Association of Registered Financial Consultants (IARFC).

Sebenarnya apa sih BPHTB itu?

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yang selanjutnya disebut pajak. Sedangkan perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.

Transaksi yang bagaimana yang kena BPHTB?

Transaksi yang dilakukan berdasarkan hukum, yakni didepan notaris. Ada proses ganti nama, ganti kepemilikan. Jenis-jenis transaksinya jual-beli, tukar-menukar, hibah, hibah wasiat, wasiat, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penunjukan pembeli dalam lelang, pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, hadiah.

Siapa yang harus bayar BPHTB ini?

Yang menjadi obyek pajak adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan. Yakni pembeli yang harus bayar, sedangkan penjual dikenakan PPH25 sebesar 5 persen dari NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak).

Objek pajak yang dikenakan BPHTB ini juga terbagi dua jenis. Pertama, jika nilai perolehan objek pajak/NPOP atau harga rumah/tanah diatas Rp60 juta. Kedua, jika NPOP-nya dibawah Rp60 juta, tapi penghasilan tidak kena pajak (PTKP)-nya termasuk obyek kena pajak, maka ia dikenakan BPHTB. PTKP itu Rp12 juta per tahun untuk yang belum menikah. Untuk yang sudah menikah Rp13,2 juta per tahun.

Berapa sih tarif BPHTB itu?

Menurut UU No. 20/2000 tentang BPHTB, tarifnya 5 persen dari NPOP setelah dikurangi NPOPTKP regional. Jadi rumusannya 5% x (NPOP-NPOPTKP regional). Misalnya Pak Sitompul mau membeli rumah dengan harga Rp450 juta di daerah Jakarta Selatan. NPOPTKP di daerah itu Rp50 juta. Maka BPHTB yang harus dibayarnya 5% x (Rp450 juta-Rp50 juta) = Rp20 juta.

Darimana penentuan besaran NPOPTKP?

NPOPTKP ditetapkan oleh masing-masing regional. Itu bisa ditanya ke kantor pelayanan pajak bumi dan bangunan (KPPBB) setempat. Biasanya dalam transaksi jual beli, notaris sudah mengetahuinya secara otomatis. Jangan lupa bayar notaris ya, maksimal sih 1 persen dari NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), bisa nego kok. Tapi yang bayar ini penjual kok.

Berapa paling besar NPOPTKP regional itu?

Ditetapkan secara regional paling banyak Rp60 juta. Lain daerah beda besaran. Tergantung harga tanah setempat. Serta Rp300 juta dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat kebawah dengan pemberi hibah termasuk istri/ suami.

Siapa-siapa yang tidak perlu bayar BPHTB?

Orang pribadi atau badan karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama. Misalnya orang yang mendapat tanah/rumah warisan atas nama orang tuanya, dan belum ada penggantian nama. Barulah saat ganti nama dikenakan BPHTB. Ini juga termasuk warisan antar suami, istri dan anggota keluarga.

Kedua, orang pribadi atau badan karena wakaf (barang yang diberikan untuk kepentingan umum). Ketiga, orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan agama. Keempat, perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik. Kelima, negara untuk penyelenggaraan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum.

Terakhir, badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan oleh menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau menjalankan kegiatan lain diluar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi.

Ada tidak pengurangan tarif BPHTB ini? Kalau ada kepada siapa saja?

Menurut SK Menkeu No.87/2002 dan SK Dirjen Pajak tahun 2002, wajib pajak (WP) yang boleh mendapat pengurangan pajak terutang, dibagi dalam 3 kondisi.

Pertama, kondisi tertentu wajib pajak yang ada hubungannya dengan Obyek Pajak. Ada beberapa kondisi. (a)WP tidak mampu secara ekonomis yang memperoleh hak baru melalui program pemerintah di bidang pertanahan, mendapat pengurangan 75 persen. (b) WP pribadi menerima hibah dari orang pribadi yang mempunyai hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah, 50 persen.

Kedua, kondisi WP yang ada hubungannya dengan sebab-sebab tertentu, contoh, (a) WP yang memperoleh hak atas tanah melalui pembelian dari hasil ganti rugi pemerintah yang nilai ganti ruginya di bawah NJOP, 50 persen. (b) WP yang memperoleh hak atas tanah sebagai pengganti atas tanah yang dibebaskan oleh pemerintah untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus, 50 persen, (c) WP yang terkena dampak krisis ekonomi dan moneter yang berdampak luas pada kehidupan perekonomian nasional sehingga harus melakukan restrukturisasi usaha dan atau utang usaha sesuai dengan kebijaksanaan pemerintah, 75 persen. (d) WP yang punya hak baru setelah 20 tahun mengontrak, 25 persen.

(e) Tanah yang tidak berfungsi lagi karena bencana alam, 50 persen, (f) WP pribadi veteran, pensiun TNI, PNS, Purnawirawan, janda/dudanya, dapat hak rumah dinas, 75 persen

(g) WP badan merger, 50 persen, (h) Tanah ex Bank mandiri 100 persen.

Ketiga, tanah atau bangunan digunakan untuk kepentingan sosial atau pendidikan yang semata-mata tidak untuk mencari keuntungan, contohnya: Tanah dan atau bangunan yang digunakan antara lain untuk panti asuhan, panti jompo, rumah yatim piatu, pesantren, sekolah yang tidak ditujukan mencari keuntungan, rumah sakit swasta institusi pelayanan sosial kemasyarakatan. Potongan 50 persen.

Bagaimana pembayarannya?

Pembayaran BPHTB pada prinsipnya menganut sistim self assessment. Artinya Wajib Pajak Wajib membayar pajak yang terutang dengan tidak mendasarkan pada adanya surat ketetapan pajak. Pajak yang terutang dibayar ke kas negara melalui Kantor Pos dan atau Bank Badan Usaha Milik Negara atau Bank Badan Usaha Milik Daerah atau tempat lain yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan dengan menggunakan Surat Setoran Bea (SSB).
Jasa Online Desain dan Pemborong Rumah 021-73888872