Apartemen Di Jakarta Seperti Jamur di Musim Hujan

Jakarta Telah Menjadi “Supermarket” Apartemen


JAKARTA – Untuk soal validitas data, hasil riset yang dilakukan perusahaan konsultan properti PT Procon Indah dan Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) bisa dijadikan pegangan.

Procon memprediksi, akumulasi pasokan apartemen (termasuk apartemen sewa) di Jabotabek (Jakarta, Bogor, Tangerang, Bekasi) berjumlah lebih dari 49.500 unit. Sementara itu, PSPI mencatat, selama kurun waktu 1999-2005, tidak kurang dari 45.000 unit apartemen membanjiri Jabotabek.
Bila ditambah dengan periode 1980-1998, jumlahnya mencapai 70.000 unit. Luar biasa! Bila angka itu mendekati kebenaran, tepatlah pula bila disebut-sebut Jakarta kini telah menjadi supermarket apartemen.
Simak pula laporan Jakarta Quarterly Properti Market Review untuk kuartal ke-4 tahun 2004 yang dirilis oleh PT Procon Indah, baru-baru ini di Jakarta. Sejumlah developer secara gencar menjual proyek apartemen dijual secara pre-sales di antaranya Puri Jimbaran, Lotus Palace, keduanya di Jakarta Utara dengan total pasokan 125 unit dengan jadwal penyelesaian pembangunan tahun 2005.
Untuk tahun 2006, beberapa proyek apartemen siap mengisi pasar, antara lain Mediterania Garden Residence 2 di Jakarta Barat (dibangun oleh Agung Podomoro Group) sebanyak 3.000 unit, lalu ada lagi Hollywood Residence Tower 2 di Jakarta Selatan sebanyak 311 unit dan The Thamrin Nine Residence di Jakarta Pusat dengan 133 unit.
Itu belum termasuk The Times Square Residence di wilayah yang kian padat, yakni Cibubur, dengan pasokan 600 unit bakal masuk ke pasar di tahun 2007. Tercatat proyek-proyek apartemen lainnya gencar dipasarkan seperti Graha Cempaka Mas, Kondominium Rajawali, Apartemen Laguna dan Apartemen Riverside. Jadi, singkat kata, Jakarta kini semakin diramaikan oleh apartemen.

“Service Charge”
Rumah jangkung, demikian orang biasa menyebut apartemen, bagi sebagian masyarakat Jakarta masih menjadi polemik. Ada yang setuju tinggal di apartemen, namun tidak sedikit pula yang masih enggan. Seperti yang dikemukakan oleh Maria, 32 tahun, seorang konsultan manajemen.
“Kalau harganya masih seperti sekarang mahalnya, lebih baik beli satu unit rumah. Bukan apa-apa sih, tinggal di apartemen kan perlu menyiapkan dana yang tidak sedikit untuk service charge, transportasi mobil dan biaya-biaya lain. Berat banget,” katanya.
Meski ada keinginan tinggal di apartemen, namun faktor mahalnya unit yang dipasarkan menjadi kendala serius. Hal yang sama juga dialami oleh anggota masyarakat lainnya.
Masih berdasarkan laporan PT Procon Indah, untuk waktu dekat ini diperkirakan harga apartemen tidak akan berubah. Hal itu disebabkan pengembang mungkin akan menaikkan biaya service charge bulanan tetapi tidak untuk harga unit apartemen, sebagai antisipasi kenaikan harga bahan bakar minyak (BBM).
“Banyak pula proyek apartemen yang menawarkan potongan harga, tetapi bukan menaikkan harga agar lebih kompetitif dengan pasar sekunder atau secondary market,” kata Lini Djafar dari PT Procon Indah.
Bagaimana dengan prospek penjualan apartemen untuk tahun 2005? Lini Djafar memprediksi, untuk apartemen di lokasi strategis seperti sentra bisnis distrik atau CBD (Central Business District), bila harganya juga bersaing, pastinya akan menikmati tingkat penjualan yang tinggi. Dan pasar yang responsnya kuat saat ini, menurutnya adalah kelas menengah atau menengah-bawah.

”Privasi”
Panangian Simanungkalit, Direktur Eksekutif PSPI, mengungkapkan yang termasuk dalam kelas menengah atau menengah-bawah adalah mereka yang memiliki daya beli apartemen seharga Rp 200-300 juta. Dan ia mengakui, selama 2-3 tahun terakhir, pasar apartemen yang paling hot adalah apartemen yang harganya berkisar antara Rp 200 juta hingga Rp 400 juta.
Ia mencontohkan apartemen Gading Mediterania Residence, Mediterania Garden Residence 1, dan kini Mediterania Garden Residence 2 yang jumlahnya ribuan unit, namun laris terjual, sebagai ilustrasi besarnya minat konsumen untuk apartemen kelas menengah.
“Minat tinggal di apartemen mulai muncul di kalangan warga masyarakat perkotaan karena apartemen menawarkan solusi untuk terhindar dari kemacetan serta menjanjikan kehidupan yang aman, nyaman dan dengan privasi yang terjaga,” paparnya.
Yang penting sekarang, tambahnya, para pengembang perlu mendidik masyarakat untuk tinggal di apartemen. Jadi, tidak semata-mata asal jual putus unit apartemen. Jika itu dilakukan, ia percaya bisnis apartemen di tahun 2005 akan tetap menjanjikan.
“Memang ada isu over supply atau kelebihan pasokan. Tetapi tidak seperti trade center yang memang sudah berlebih, apartemen kondisinya masih lebih baik. Pada dasarnya, orang itu butuh tempat tinggal. Tinggal sekarang pintar-pintarnya menjaring pembeli,” papar Panangian.

Potensial
Segmen konsumen kelas menengah itu pula yang kini dilirik oleh Apartemen Salemba Residence (ASR). Adalah PT Adhi Realty bersama-sama dengan Eden Capital Sdn Bhd, pengembang asal Malaysia, yang membangun apartemen dengan 715 unit itu di bilangan Salemba yang sangat strategis.
Dengan investasi senilai Rp 250 miliar, Adhi Realty membidik pasangan muda, kalangan profesional, dosen, mahasiswa paska sarjana, dengan menawarkan harga unit apartemen mulai dari Rp 165 juta (diluar PPN dan biaya surat-surat) hingga Rp 500 juta.
Bambang Budi Raharjo, Direktur Utama PT Adhi Realty, menyatakan ASR ditargetkan untuk pasar menengah mengingat segmen inilah yang merupakan segmen terbesar dan paling potensial.
“Lokasi kita memang di Salemba yang strategis karena dekat dengan pusat kota. Tetapi daerah ini juga kita tahu belum terlalu berkembang pesat. Karena itu yang paling tepat adalah apartemen untuk kelas menengah,” katanya.
Dengan lokasi yang dekat dengan rumah sakit, universitas, fasilitas belanja berupa mal, Apartemen Salemba Residence, kata Bambang, merupakan alternatif solusi atas kebutuhan tempat tinggal yang representatif dan dekat dengan tempat bekerja.
Hebatnya, tidak seperti apartemen lain yang dijual dengan pola pre-sales, artinya apartemen baru akan dibangun dari uang hasil penjualan dari konsumen, tidak demikian dengan ASR.
Pihak Adhi Realty dan Eden Capital, jelas Bambang, sudah menyiapkan dana untuk pembangunan sehingga apartemen pasti dibangun dan diserahterimakan kepada pembeli pada pertengahan 2006.
“Kalau ada pemasukan dari penjualan apartemen, kita berterima kasih. Tetapi tanpa itu pun, kita sudah punya uang untuk membangun. Jadi konsumen tidak perlu ragu,” katanya.
Kalau sudah begini tentunya konsumen semakin diuntungkan. Lokasi yang strategis, harga yang kompetitif, ditambah keuangan dari developer yang solid. Itu yang dibutuhkan oleh bisnis apartemen di Jakarta.
Jasa Online Desain dan Pemborong Rumah 021-73888872